Aktu­elle und künf­tige Nut­zung des Grund­stücks Heuß­weg 40 (Villa Lupi) II

Das Grund­stück Heuß­weg 40, auf dem sich das „Villa Lupi“ genannte Gebäude befin­det, ist dem Lan­des­grund­be­sitz­ver­zeich­nis zufolge als „All­ge­mei­nes Grund­ver­mö­gen belas­tet mit Erb­bau­recht“ aus­ge­wie­sen. In dem Gebäude am Henry-Vahl-Park scheint es anders als noch vor eini­gen Jah­ren keine kul­tu­relle Nut­zung mehr zu geben. Die­ses Thema beschäf­tigt die Bezirks­po­li­tik schon seit meh­re­ren Jah­ren, zuletzt in Form einer Gro­ßen Anfrage der SPD-Frak­tion (Drucksachen–Nr.: 21–1007 vom 19.02.2020). Ange­sichts der Lage der Immo­bi­lie und der frü­he­ren kul­tu­rel­len Nut­zung haben ver­schie­dene Künst­le­rin­nen und Künst­ler bzw. pri­vate Kul­tur­in­sti­tu­tio­nen in jüngs­ter Zeit ihr Inter­esse an der gan­zen oder teil­wei­sen Nut­zung der Räum­lich­kei­ten bekun­det, jedoch anschei­nend ohne Ergeb­nis. Der im Erb­bau­rechts­ver­trag ent­hal­tene Ver­wen­dungs­zweck lau­tet „Ate­lier, Werk­statt, Woh­nung und kul­tu­rel­les Ver­an­stal­tungs­zen­trum“, wobei die gewerb­li­che Nut­zung über­wie­gen soll. Beson­dere Auf­la­gen zur För­de­rung kul­tu­rel­ler Akti­vi­tä­ten sind hin­ge­gen nicht fest­ge­legt. Über län­gere Zeit hin­weg stand die Immo­bi­lie leer und war über ein Inter­net­por­tal zur Ver­mie­tung ange­bo­ten wor­den. Mitt­ler­weile gibt es anschei­nend eine neue, aber dem Augen­schein nach nicht dem ursprüng­lich vor­ge­se­he­nen Ver­wen­dungs­zweck ent­spre­chende Nutzung.

 

Vor die­sem Hin­ter­grund fra­gen wir die zustän­dige Fachbehörde:

1. Ist die VILLA LUPI Kunst­fo­rum GmbH nach wie vor Eigen­tü­me­rin des Gebäu­des und Erb­bau­be­rech­tigte oder ist das Grund­stück ggf. ander­wei­tig vergeben?
Ja, die VILLA LUPI Kunst­fo­rum GmbH ist nach wie vor Eigen­tü­me­rin des Gebäu­des und Erbbauberechtigte.

2. Gemäß dem bis 31.07.2032 ver­ge­be­nen Erb­bau­recht ist die Nut­zung als Kul­tur­zen­trum „Villa Lupi“ ver­ein­bart. Nach­dem bereits in der Ant­wort der Finanz­be­hörde auf eine Anfrage der SPD-Frak­tion vom 15. Dezem­ber 2016 u.a. aus­ge­führt, dass „das Gebäude zur­zeit aus­schließ­lich zu Wohn­zwe­cken genutzt“ werde und der „mit der Ver­wal­tung des Objekts beauf­tragte Dienst­leis­ter“ der­zeit im Kon­takt mit dem Nut­zer stehe, um „eine ver­trags­kon­forme Nut­zung sicher­zu­stel­len“, stellt sich aktu­ell erneut die Frage nach den recht­li­chen Mög­lich­kei­ten der zustän­di­gen Behörde, eine ver­trags­kon­forme Nut­zung sicher­zu­stel­len. Dazu fra­gen wir: 

a. Wel­che Mög­lich­kei­ten hat die zustän­dige Behörde, auf eine ver­trags­ge­mäße Nut­zung der Immo­bi­lie hinzuwirken?
Gemäß Erb­bau­rechts­ver­trag kann bei nicht ver­trag­li­cher Ver­wen­dung des Grund­stücks eine Ver­trags­strafe erho­ben wer­den. Zudem besteht bei wesent­li­cher Ver­let­zung der ver­trag­li­chen Nut­zung die Mög­lich­keit, den Heim­fall­an­spruch gel­tend zu machen.

b. Haben die in der Beant­wor­tung der Gro­ßen Anfrage (Druck­sa­chen-Nr.: 21–1007) vor­ge­stell­ten Gesprä­che für die wei­tere Nut­zung bzw. Ver­län­ge­rung des Erb­bau­rech­tes zu einem Ergeb­nis geführt bzw. haben die Erb­bau­be­rech­tig­ten mit­ge­teilt, wel­ches Kon­zept zur ver­trags­kon­for­men Nut­zung der Immo­bi­lie sie umset­zen möchte? Wenn ja, wel­ches Kon­zept wird nun verfolgt?
Eine Ver­län­ge­rung des Erb­bau­rechts wird wei­ter­hin sei­tens des Bezirks abge­lehnt. Die Gebäude sol­len nach Ablauf des Erb­bau­rechts abge­ris­sen und anschlie­ßend das Grund­stück in die Grün­an­lage Henry-Vahl-Park ein­be­zo­gen wer­den. Zwi­schen­zeit­lich hat der Erb­bau­be­rech­tigte mit einem Betrei­ber einen Miet­ver­trag zur gewerb­li­chen, kul­tu­rel­len Nut­zung geschlos­sen. Das zugrunde lie­gende Nut­zungs­kon­zept basiert auf einer Ver­bin­dung von Gas­tro­no­mie und Kunst. Der Betrei­ber beab­sich­tigt, u.a. Gebäu­de­teile als Gale­rie für Aus­stel­lun­gen zu nut­zen. Über das zu inte­grie­rende gas­tro­no­mi­sche Ange­bot sol­len z.B. Ver­nis­sa­gen und Finis­sa­gen aus­ge­rich­tet wer­den. Der­zeit wird von unse­rem Dienst­leis­ter Gla­di­gau das zugrunde lie­gende Nut­zungs­kon­zept ange­for­dert, ohne das eine abschlie­ßende Ent­schei­dung, ob diese Nut­zung mit den ver­trag­li­chen Vor­ga­ben ver­ein­bar ist, nicht mög­lich ist.

c. Zu wel­chen Zwe­cken wird die Immo­bi­lie zur­zeit genutzt?
Nach unse­ren Infor­ma­tio­nen zufolge steht das Gebäude wei­ter­hin leer.

d. Unter wel­chen Umstän­den kann die zustän­dige Behörde das bei wesent­li­cher Ver­let­zung der ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen vor­ge­se­hene sog. Heim­fall­recht ausüben?
Das Heim­fall­recht kann gemäß § 12 des Erb­bau­rechts­ver­tra­ges aus­ge­übt wer­den, wenn

  • der Erb­bau­be­rech­tigte einer der in § 5 „Bebau­ung“, § 6 „Ver­wen­dung“ und § 7 „Instand­set­zung und Ver­si­che­rung der Bau­werke, Wie­der­her­stel­lung zer­stör­ter­Bau­lich­kei­ten, Auf­la­gen“ genann­ten Ver­pflich­tun­gen wesent­lich ver­letzt und trotz schrift­li­cher Mah­nung der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin inner­halb einer ihm gesetz­ten­an­ge­mes­se­nen Frist nicht oder nicht ord­nungs­ge­mäß erfüllt,
  • die Zwangs­ver­stei­ge­rung des Erb­bau­rechts ange­ord­net wird,
  • das Grund­stück oder ein Teil des Grund­stücks für Zwe­cke benö­tigt wird, für die eine Ent­eig­nung zuläs­sig ist.

3. Ist der zustän­di­gen Behörde bekannt, ob die „Villa Lupi“ seit Beant­wor­tung der letz­ten Gro­ßen Anfrage (Druck­sa­chen-Nr.: 21–1007) ver­mie­tet wor­den ist?

a. Wenn ja, ist der Miet­ver­trag von der Finanz­be­hörde auf Ver­trags­kon­for­mi­tät mit den Auf­la­gen des Erb­bau­rechts geprüft wor­den oder steht eine Prü­fung noch aus?
Siehe Ant­wort zu Num­mer 2b.

b. Sofern die Prü­fung ein posi­ti­ves Ergeb­nis gebracht hat, für wel­che Nut­zung und wel­chen Zeit­raum wurde ein Miet­ver­trag abgeschlossen?
Ent­fällt.