Aktuelle und künftige Nutzung des Grundstücks Heußweg 40 (Villa Lupi) II

Das Grundstück Heußweg 40, auf dem sich das „Villa Lupi“ genannte Gebäude befindet, ist dem Landesgrundbesitzverzeichnis zufolge als „Allgemeines Grundvermögen belastet mit Erbbaurecht“ ausgewiesen. In dem Gebäude am Henry-Vahl-Park scheint es anders als noch vor einigen Jahren keine kulturelle Nutzung mehr zu geben. Dieses Thema beschäftigt die Bezirkspolitik schon seit mehreren Jahren, zuletzt in Form einer Großen Anfrage der SPD-Fraktion (Drucksachen–Nr.: 21-1007 vom 19.02.2020). Angesichts der Lage der Immobilie und der früheren kulturellen Nutzung haben verschiedene Künstlerinnen und Künstler bzw. private Kulturinstitutionen in jüngster Zeit ihr Interesse an der ganzen oder teilweisen Nutzung der Räumlichkeiten bekundet, jedoch anscheinend ohne Ergebnis. Der im Erbbaurechtsvertrag enthaltene Verwendungszweck lautet „Atelier, Werkstatt, Wohnung und kulturelles Veranstaltungszentrum“, wobei die gewerbliche Nutzung überwiegen soll. Besondere Auflagen zur Förderung kultureller Aktivitäten sind hingegen nicht festgelegt. Über längere Zeit hinweg stand die Immobilie leer und war über ein Internetportal zur Vermietung angeboten worden. Mittlerweile gibt es anscheinend eine neue, aber dem Augenschein nach nicht dem ursprünglich vorgesehenen Verwendungszweck entsprechende Nutzung.

Vor diesem Hintergrund fragen wir die zuständige Fachbehörde:

1. Ist die VILLA LUPI Kunstforum GmbH nach wie vor Eigentümerin des Gebäudes und Erbbauberechtigte oder ist das Grundstück ggf. anderweitig vergeben?
Ja, die VILLA LUPI Kunstforum GmbH ist nach wie vor Eigentümerin des Gebäudes und Erbbauberechtigte.

2. Gemäß dem bis 31.07.2032 vergebenen Erbbaurecht ist die Nutzung als Kulturzentrum „Villa Lupi“ vereinbart. Nachdem bereits in der Antwort der Finanzbehörde auf eine Anfrage der SPD-Fraktion vom 15. Dezember 2016 u.a. ausgeführt, dass „das Gebäude zurzeit ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt“ werde und der „mit der Verwaltung des Objekts beauftragte Dienstleister“ derzeit im Kontakt mit dem Nutzer stehe, um „eine vertragskonforme Nutzung sicherzustellen“, stellt sich aktuell erneut die Frage nach den rechtlichen Möglichkeiten der zuständigen Behörde, eine vertragskonforme Nutzung sicherzustellen. Dazu fragen wir:

a. Welche Möglichkeiten hat die zuständige Behörde, auf eine vertragsgemäße Nutzung der Immobilie hinzuwirken?
Gemäß Erbbaurechtsvertrag kann bei nicht vertraglicher Verwendung des Grundstücks eine Vertragsstrafe erhoben werden. Zudem besteht bei wesentlicher Verletzung der vertraglichen Nutzung die Möglichkeit, den Heimfallanspruch geltend zu machen.

b. Haben die in der Beantwortung der Großen Anfrage (Drucksachen-Nr.: 21-1007) vorgestellten Gespräche für die weitere Nutzung bzw. Verlängerung des Erbbaurechtes zu einem Ergebnis geführt bzw. haben die Erbbauberechtigten mitgeteilt, welches Konzept zur vertragskonformen Nutzung der Immobilie sie umsetzen möchte? Wenn ja, welches Konzept wird nun verfolgt?
Eine Verlängerung des Erbbaurechts wird weiterhin seitens des Bezirks abgelehnt. Die Gebäude sollen nach Ablauf des Erbbaurechts abgerissen und anschließend das Grundstück in die Grünanlage Henry-Vahl-Park einbezogen werden. Zwischenzeitlich hat der Erbbauberechtigte mit einem Betreiber einen Mietvertrag zur gewerblichen, kulturellen Nutzung geschlossen. Das zugrunde liegende Nutzungskonzept basiert auf einer Verbindung von Gastronomie und Kunst. Der Betreiber beabsichtigt, u.a. Gebäudeteile als Galerie für Ausstellungen zu nutzen. Über das zu integrierende gastronomische Angebot sollen z.B. Vernissagen und Finissagen ausgerichtet werden. Derzeit wird von unserem Dienstleister Gladigau das zugrunde liegende Nutzungskonzept angefordert, ohne das eine abschließende Entscheidung, ob diese Nutzung mit den vertraglichen Vorgaben vereinbar ist, nicht möglich ist.

c. Zu welchen Zwecken wird die Immobilie zurzeit genutzt?
Nach unseren Informationen zufolge steht das Gebäude weiterhin leer.

d. Unter welchen Umständen kann die zuständige Behörde das bei wesentlicher Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen vorgesehene sog. Heimfallrecht ausüben?
Das Heimfallrecht kann gemäß § 12 des Erbbaurechtsvertrages ausgeübt werden, wenn

• der Erbbauberechtigte einer der in § 5 „Bebauung“, § 6 „Verwendung“ und § 7 „Instandsetzung und Versicherung der Bauwerke, Wiederherstellung zerstörterBaulichkeiten, Auflagen“ genannten Verpflichtungen wesentlich verletzt und trotz schriftlicher Mahnung der Grundstückseigentümerin innerhalb einer ihm gesetztenangemessenen Frist nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt,
• die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts angeordnet wird,
• das Grundstück oder ein Teil des Grundstücks für Zwecke benötigt wird, für die eine Enteignung zulässig ist.

3. Ist der zuständigen Behörde bekannt, ob die „Villa Lupi“ seit Beantwortung der letzten Großen Anfrage (Drucksachen-Nr.: 21-1007) vermietet worden ist?

a. Wenn ja, ist der Mietvertrag von der Finanzbehörde auf Vertragskonformität mit den Auflagen des Erbbaurechts geprüft worden oder steht eine Prüfung noch aus?
Siehe Antwort zu Nummer 2b.

b. Sofern die Prüfung ein positives Ergebnis gebracht hat, für welche Nutzung und welchen Zeitraum wurde ein Mietvertrag abgeschlossen?
Entfällt.