Grundstückswert im Lokstedter Zentrum

Anfrage nach § 27 BezVG der Mitglieder der Bezirksversammlung Rüdiger Rust, Jutta Seifert, Hans-Dieter Ewe und Mechthild Führbaum (SPD-Fraktion)

Sachverhalt Das Deutsche Rote Kreuz (DRK) plant seit einigen Jahren, seine Zentrale am Standort Behrmannplatz aufzugeben und das 13.000 Quadratkilometer große Grundstück zu verkaufen. Zu diesem Zweck wurden bereits über mehrere Monate hinweg Verhandlungen zwischen dem DRK, dem städtischen Wohnungsbauunternehmen SAGA/GWG und dem Bezirksamt Eimsbüttel geführt. Diese Verhandlungen sind im Januar 2012 aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen gescheitert. Medienberichten zufolge forderte das DRK neun Millionen Euro für das Grundstück, während die SAGA/GWG sechs Millionen Euro bot.

Neben dem oben genannten Bebauungsplangebiet (B-Plangebiet) gibt es weitere in Lokstedt, die in unmittelbarer Nähe zum Behrmannplatz liegen. Zu nennen sind hier unter anderem der B-Plan-Entwurf Lokstedt 60 (Siemersplatz und Flächen nördlich der Osterfeldstraße) sowie der derzeit ruhende B-Plan-Entwurf Lokstedt 55 (südlich der Straße Feldhoopstücken).

Vor dem Hintergrund der gescheiterten Verhandlungen wäre es interessant zu wissen, wie hoch die Bodenricht- und Grundstückswerte für die oben genannten Bereiche in Lokstedt nach ihrer derzeitigen Ausweisung im Durchschnitt sind. Auf Grundlage dieser Informationen wäre eine verbesserte Einschätzung der Preisentwicklungen im Lokstedter Zentrum möglich.

Dies vorausgeschickt, fragen wir die zuständige Fachbehörde:

1) Wie sind die oben genannten B-Plangebiete Lokstedt 61, Lokstedt 60 und Lokstedt 55 jeweils ausgewiesen?

Lokstedt 61:
Derzeitiges Planrecht Lokstedt 13 vom 03.März 1970
Ausweisung: „Deutsches Rotes Kreuz, Geschossflächenzahl (GFZ) 0,6, Traufhöhe 10 m“.
Nördlich angrenzend: „Hamburger Wasserwerke GmbH, GFZ 0,6, Traufhöhe 10 m“

Lokstedt 60:
Überwiegend Baustufenplan Niendorf-Lokstedt-Schnelsen vom 14. Januar 1955: W 2 o,
Teilbebauungsplan 440 vom 07. Mai 1957(nur Teilfläche): Straßenverkehrsflächen.
Lokstedt 23 vom 05. November 1973 nur nordöstlicher Siemersplatz: WA 8 g

Lokstedt 55:
Lokstedt 37 vom 21. Juli 1981: Marktfläche und Parkanlage FHH

2) In welchem Planungsstadium befinden sich die oben genannten B-Pläne jeweils aktuell?

Lokstedt 61:
Die Grobabstimmung fand am 04. Juni 2010 statt.

Lokstedt 60:
Der sogenannte Arbeitskreis II nach öffentlicher Auslegung des Plans fand am 02. September 2011 statt.

Lokstedt 55:
Der Arbeitskreis II war am 10. Oktober 2008

3) Wie hoch sind die jeweiligen Bodenrichtwerte für die oben genannten Plangebiete nach ihrer derzeitigen Ausweisung?

Bodenrichtwerte für Gemeinbedarf bzw. gemeinbedarfsähnliche Nutzungen gibt es nicht. Bei einem Einvernehmen über die Aufgabe derartiger Nutzungen, bilden die Bodenrichtwerte der Umgebung mit unterstellter baulicher Ausnutzung und der jeweiligen planerischen Festsetzung wie beispielhaft WR, WA oder MK die Grundlage für eine Bewertung. So wäre für den Bereich des DRK Grundstücks (Lokstedt 61) ein Richtwert für WR 1(reines Wohngebiet GFZ 1,0) mit 514 €/m² aufzurufen. Für den Bereich Lokstedt 60 gibt es nur den Richtwert WA (Allgemeines Wohngebiet mit Gewerbe im Erdgeschoss). Bei einer GFZ von 1,2 ergibt sich Bodenrichtwert von 563 €/m². Für den Bereich Lokstedt 55 wird ein Bodenwert für WR 0,6 mit 326 €/m² angenommen. Die jeweiligen Bodenrichtwerte gelten für voll erschlossene Grundstücke mit normalen Untergrundverhältnissen.

4) Wie hoch sind die jeweiligen Grundstückswerte für die oben genannten Plangebiete nach ihrer derzeitigen Ausweisung?

Bei dem überwiegenden Teil der Grundstücke entstehen erhebliche Freimachungs- und Erschließungskosten, um eine Nutzungsänderung zu ermöglichen. Diese Kosten sind im Detail nicht bekannt. Dadurch ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Bewertung der jeweils von der Planänderung betroffenen Grundstücke nicht möglich.